Pilih Lump Sum atau Unit Price?

Dalam suatu diskusi kecil di sebuah kantin proyek, dibahas mengenai mana jenis kontrak yang terbaik. Diskusi tersebut barangkali adalah diskusi yang cukup panjang dan tak cukup waktu untuk diselesaikan pada jam istirahat kerja apalagi di kantin yang cukup hiruk pikuk. Ini diskusi yang menarik. Pengalaman selama mengerjakan proyek juga menunjukkan bahwa topik ini adalah kasus yang cukup sering terjadi.

Pemilihan jenis kontrak adalah penentuan besaran risiko yang dialokasikan ke masing-masing pihak. Jenis kontrak tertentu memberikan besaran risiko yang tertentu pula pada masing-masing pihak dalam proyek. Pada jenis kontrak lump sum, kontraktor akan menanggung lebih banyak risiko dibandingkan dengan kontrak unit price. Penjelasan ini ada pada postingan berjudul “Awas! Kontrak adalah Sumber Risiko Terbesar“. Berikut adalah tabel penjelasnya.

Perlu diperhatikan karena banyak yang tidak tahu bahwa pemilihan jenis kontrak yang baik pada dasarnya adalah penentuan alokasi risiko berdasarkan kondisi proyek yang diberikan secara tepat kepada masing-masing pihak (yang terikat dalam kontrak) dimana dianggap paling mampu untuk mengatasi alokasi risiko tersebut. Pemilihan jenis kontrak tidak boleh dipandang untuk mengalihkan seluruh risiko kepada kontraktor sebagaimana yang sering terjadi terutama pada proyek swasta, karena hal ini hanya akan meningkatkan biaya dari yang seharusnya.

Sebagai contoh adalah kasus pekerjaan pemancangan dengan menggunakan kontrak lump sum. Kita ketahui bahwa tidak satu pihak pun yang mampu memprediksi kedalaman tanah keras walaupun telah dilakukan soil investigation pada area tersebut. Hal ini karena jumlah titik test adalah diasumsikan mewakili secara general yang belum tentu sesuai dengan kondisi aktual. Perlu banyak titik untuk lebih meyakinkan agar prediksi tanah keras lebih akurat. Jika kontraktor diberikan data soil investigation yang terbatas dan kontrak adalah lump sum, maka kontraktor yang mengerti akan menghitung kedalaman tanah keras seperti hasil soil investigation ditambah sejumlah angka aman.

Kita ketahui bahwa variasi kedalaman tanah keras untuk tiap lokasi adalah sangat spesifik dan tidak dapat digeneralisir. Jika suatu area proyek memiliki variasi kedalaman tanah keras antara 6-18 m dengan rata-rata 10 m dan kebetulan soil test menghasilkan data kedalaman tanah keras 12 m, maka bisa jadi kontraktor akan menghitung kedalaman tanah keras dalam bentuk rata2 sebesar 12+2 m = 14 m.

Semakin terbatas data maka akan semakin besar angka aman tersebut. Angka aman akan dikonversi menjadi harga satuan. Sehingga harga penawaran kontraktor untuk pekerjaan pemancangan akan menjadi lebih mahal dari yang seharusnya yang akhirnya menjadi beban tambahan bagi Owner. Pada contoh di atas dan digunakan kontrak lump sum, Owner akan menanggung kelebihan bayar sebesar 14 – 10 m = 4 m dikali harga satuan.

Lain halnya jika menggunakan kontrak unit price, maka kontraktor tidak akan menambahkan angka aman dalam menghitung harga satuan. Sehingga Owner akan membayar sesuai dengan kondisi yang ada atau cukup sebesar 10 m.

Risiko atas ketidakpastian kedalaman tanah keras di atas, pada dasarnya adalah risiko yang harus ditanggung oleh Owner. Jika dipindahkan kepada kontraktor maka perpeluang besar menyebabkan biaya akan menjadi lebih mahal dibandingkan jika risik tersebut tetap berada di Owner. Hal ini yang menjadi prinsip penting dalam hal menentukan jenis kontrak untuk suatu pekerjaan di proyek.

Kasus serupa jika saat tender proyek pemerintah dimana kondisi gambar perencanaan yang kurang baik sehingga volume sulit untuk dihitung. Lalu Owner menentukan jenis kontrak lump sum. Maka kontraktor akan menghitung sesuai persepsinya yang cenderung bersikap aman atas potensi salah hitung akibat gambar yang tidak jelas. Sehingga harga penawaran akan menjadi lebih mahal dari yang seharusnya.

Kalau begitu kenapa tidak dipakai saja jenis kontrak unit price untuk semua kondisi proyek? Kontrak unit price mensyaratkan bahwa semua volume yang akan dibayar harus sesuai dengan volume yang terpasang di lapangan. Ini membawa konsekuensi bahwa tiap mengajukan termijn, harus ada perhitungan bersama terhadap volume pekerjaan yang terpasang. Dalam hal ini peran quantity surveyor menjadi sangat penting. Payahnya kita belum punya standar mengenai perhitungan volume di Indonesia. Alhasil, sering terjadi perbedaan pendapat mengenai volume yang terpasang di lapangan yang tentu saja melelahkan jika selalu terjadi tiap penagihan termijn. Bayangkan jika ada ribuan item pekerjaan di suatu proyek. Tentu bukan pekerjaan yang sederhana.

Volume hasil perhitungan bersamapun cenderung lebih besar dari yang ada di RAB. Sehingga umumnya menghasilkan pekerjaan tambah yang akhirnya dianggap oleh Owner sebagai risiko yang menjadi beban mereka. Paling tidak, adanya selisih volume menyebabkan Owner memiliki kesulitan dalam hal memastikan biaya pelaksanaan proyek. Inilah sebabnya mengapa Owner lebih menyukai jenis kontrak lump sum dan kenapa kontraktor lebih menyukai jenis kontrak unit price.

Ada juga pendapat yang mengatakan bahwa kontrak lump sum hanya cocok jika diaplikasikan pada pengadaan barang seperti mesin genset, pompa, mobil, dan yang serupa dengan itu sedemikian tidak perlu lagi dihitung mengenai volume rincian komponennya. Benarkah? Barangkali pendapat tersebut memandang lump sum dari sisi kemudahan aplikasinya. Namun menurut penulis, lump sum tidak bermakna menyempit seperti itu. Hampir tidak ada literatur atau referensi yang menyempitkan makna kontrak lump sum. Jenis kontrak ini memberi makna bahwa suatu pekerjaan dianggap sebagai suatu paket termasuk segala risikonya dengan suatu harga total penawaran yang tetap dan pasti seperti yang dapat dilihat pada berbagai literatur dan peraturan yang ada.

Sebenarnya tidak ada yang salah mengenai kedua jenis kontrak tersebut asal sesuai dengan kondisi proyek yang ada dan aplikasi yang sesuai dengan jenis kontrak yang dipilih. Sehingga sebelum menentukan jenis kontrak, periksalah kondisi pekerjaan, situasi proyek, design, dan durasi pelaksanaan lelang.

Berikut rekomendasi pemilihan jenis kontrak berdasarkan kondisi proyek yang paling sering terjadi:

Sumber referensi: manajemenproyekindonesia.com

Sekian postingan kali ini, semoga bisa bermanfaat untuk kita semua. Jangan lupa share artikel ini ke sosial media agar yang lain bisa membacanya. Untuk mengikuti perbaruan konten situs ini, silahkan berlangganan melalui notifikasi yang muncul saat mengakses situs ini. Sekian dan terima kasih.