Kontrak adalah suatu ikatan perjanjian atau negosiasi antara pemilik proyek dengan agen-agen mengkoordinasikan seluruh kegiatan proyek dengan tujuan untuk meminimalkan biaya dan jadwal serta menjaga mutu proyek. Kontrak merupakan dokumen yang penting dalam proyek.
Kontrak adalah Sumber Risiko Terbesar
Seperti yang telah ketahui bahwa banyak terjadi risiko dalam pelaksanaan proyek. Risiko-risiko yang terjadi di proyek pada dasarnya telah diatur dalam kontrak mengenai pihak mana yang harus menanggung risiko tersebut. Tentu saja risiko tertentu harus dibebankan ke pihak yang paling mampu untuk menangani risiko itu. Kontrak sebagai alat yang mengatur pembagian risiko apabila dibuat tidak dengan asas-asas yang seharusnya, maka kontrak sendiri menjadi sumber risiko yang besar.
Di Indonesia sendiri baru memiliki peraturan perundang-undangan yang mengatur Usaha Jasa Konstruksi yaitu UU No 18/1999 tentang Jasa Konstruksi diikuti dengan peraturan-peraturan pelaksanaannya: PP 28,29, dan 30/2000 serta UU No.30/2000 tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa. Menurut Nazarkhan Yasin sebagai praktisi hukum kontrak proyek konstruksi, peraturan perundang-undangan ini belum teruji keampuhannya karena setelah UU No 18 mulai berlaku tahun 2000 rasanya belum ada (atau belum banyak) kontrak konstruksi yang mengacu kepada undang-undang ini.
Para kontraktor maupun owner sudah memiliki kontrak baku yang selama ini dijadikan standar dalam pembuatan kontrak pekerjaan mereka, dimana kontrak baku tersebut belum mengacu sepenuhnya pada UUJK (Undang-Undang Jasa Konstruksi) serta personil terkait yang menangani kontrak belum memahami UUJK. Hal tersebut bertentangan dengan asas kebebasan berkontrak dimana kontrak harus sesuai dengan hukum yang berlaku.
Dalam pelaksanaannya di Indonesia, ketiga asas kontrak belum dapat terwujud dan masih memihak kepada pengguna jasa. Ketimpangan antara penyedia jasa dengan pengguna jasa di Indonesia terjadi karena banyak faktor, dan ketimpangan ini meliputi aspek keseimbangan, keadilan dan kesetaraan. Dalam pelaksanaan kontrak kerja konstruksi di Indonesia, penyedia jasa hampir selalu harus memenuhi konsep/draft kontrak yang telah dibuat oleh pengguna jasa. Kontrak-kontrak konstruksi jauh dari rasa keadilan dan kesetaraan sebagaimana layaknya sebuah kontrak. Kontrak “versi standar” sangat beragam, semua sah saja karena adanya asas kebebasan berkontrak (KUH Perdata Pasal 1338). Kesetaraan antara pengguna jasa dan penyedia jasa bersifat sangat kompleks, dan para pihak yg terkait di dalamnya mempunyai banyak perbedaan persepsi/sudut pandang.
Pada kontrak kerja jasa pelaksanaan konstruksi terdapat indikasi bahwa waktu yang digunakan oleh kontraktor dalam memperkirakan biaya pekerjaan konstruksi secara tepat masih belum optimal sehingga pihak penyedia jasa masih mengalokasikan biaya risiko akibat ketidakpastian tersebut. Ada hubungan antara risiko pada kontrak kerja konstruksi dengan biaya pekerjaan konstruksi. Pengalokasian dan pendistribusian risiko yang tidak jelas dan tidak proporsional adalah hal yang signifikan berpengaruh terhadap masalah dalam pelaksanaan proyek serta kegagalan proyek. Kesalahan memilih bentuk kontrak pada tahap perencanaan saja dapat menyebabkan nilai kontrak menjadi sangat mahal.
Penelitian yang relevan telah mengumpulkan beberapa alasan utama melalui riset maupun opini dari enam orang praktisi dalam hal melakukan penawaran (competitive bidding). Dari penelitian tersebut didapatkan bahwa empat alasan utama yang sangat berpengaruh yaitu kompetisi, risiko, posisi perusahaan dalam melakukan penawaran, dan tingkat kebutuhan akan pekerjaan tersebut. Kontribusi ataupun pengaruh empat alasan utama tersebut akan berbeda terhadap tiga jenis kontrak pengadaan konstruksi yaitu unit price, lump sum, dan design/built contract.
Salah satu faktor yang paling penting dalam mempersiapkan proposal dan memperkirakan biaya pekerjaan serta keuntungan yang didapatkan dari suatu pekerjaan konstruksi adalah tipe kontrak yang akan digunakan, tingkat kepercayaan penyedia jasa terhadap suatu proposal penawaran yang disiapkan umumnya sangat tergantung dari berapa besar suatu risiko yang akan terjadi melalui pelaksanaan kontrak tersebut. Lebih lanjut, dijelaskan bahwa penerapan tipe-tipe kontrak kerja tertentu oleh pengguna jasa akan sangat membantu memberikan keringanan bagi penyedia jasa. Jika terdapat risiko yang besar dalam pelaksanaan kontrak kerja konstruksi tersebut, yaitu suatu risiko yang tidak adil yang harus ditanggung oleh penyedia jasa, biaya penawaran yang diajukan oleh penyedia jasa akan selalu mempertimbangkan bagaimana seharusnya tipe kontrak melingkupi risiko-risiko tertentu baik yang risikonya tinggi, sedang maupun rendah. Ada lima tipe kontrak yang memberikan risiko yang lebih besar kepada kontraktor atau minimal sama dibanding owner, yaitu sebagai berikut:
- Design and built, turn key, package deal.
- Lump sum fixed price.
- Lump sum fluctuating price.
- Cost plus fixed fee with a target price.
- Management fee with a quaranteed maximum price
Pemilihan tipe kontrak yang tepat dengan mempertimbangkan faktor risiko dan alokasi risiko tidak hanya akan mempengaruhi besarnya biaya pekerjaan konstruksi, tetapi juga akan mempengaruhi kesuksesan suatu proyek baik dari sisi penyedia jasa maupun dari pengguna jasa. Penggunaan tipe cost plus contract akan memberikan tingkat kesuksesan pada proyek yang semakin tinggi dilihat dari perspektif pengguna jasa dan penyedia jasa, seiring dengan semakin tingginya ketidakpastian yang terdapat pada proyek tersebut. Demikian pula sebaliknya pemilihan fixed price contract akan memberikan tingkat kesuksesan yang semakin tinggi dilihat dari perspektif penyedia jasa dan pengguna jasa, seiring dengan semakin rendahnya ketidakpastian yang terdapat pada proyek tersebut.
Dalam bahan kuliah Aspek Hukum dan Manajemen Pengadaan Universitas Indonesia, pasal-pasal rawan yaitu:
- Perpanjangan waktu.
- Perbedaan kondisi.
- Eskalasi harga.
- Variasi kuantitas.
- Risiko khusus.
- Pekerjaan tambah dan perubahan pekerjaan.
- Penyelesaian perselisihan.
Hal-hal yang harus diperhatikan pada ketentuan-ketentuan yang diatur dalam kontrak kerja konstruksi untuk meminimalkan risiko bagi kedua belah pihak adalah sebagai berikut:
- Scope of services and description of project,
- Contract administration,
- Term of payment,
- Client obligation dan supplied item,
- Warranties dan guarranties,
- Liability limitation and consequential damages,
- Indemnity,
- Taxes,
- Patent indemnification,
- Confidential information,
- Termination provisions,
- Changes and extras,
- Assignments,
- Delay,
- Including force majeure,
- Insurance requirement,
- Arbitration,
- Escalation (lump sum),
- Time of completion.
Ketentuan-ketentuan yang menimbulkan adanya alokasi biaya risiko pada kontrak jasa pelaksanaan konstruksi adalah sebagai berikut:
- Variabel kerahasiaan informasi,
- Asuransi,
- Penyelesaian perselisihan,
- Detail gambar rencana,
- Sistematika gambar rencana,
- Rapat penjelasan pekerjaan,
- Kunjungan lapangan,
- Garansi,
- Batasan tanggung jawab dan kerugian yang ditanggung oleh kontraktor,
- Ketentuan pelaksanaan pekerjaan,
- Kemudahan memahami maksud dari gambar rencana,
- Urutan kekuatan hukum dokumen lelang, dan
- Keakuratan kuantitas pekerjaan.
Tidak jarang berbagai kontrak konstruksi mengandung hal-hal rancu, salah pengertian, benturan pengertian, dan sebagainya. Seringkali pengertian yang dipakai dalam suatu kontrak konstruksi tidak jelas atau tidak diberi definisi. Banyak terjadi kesalahpahaman yang sudah terlanjur dipakai (salah kaprah). Contohnya adalah pengertian “fixed lump sum price”, “turn key”, serta kerancuan yang terdapat dalam kontrak mengenai pilihan penyelesaian sengketa konstruksi yang tidak jelas sehingga hal ini justru menimbulkan sengketa. Kepedulian baik penyedia jasa maupun pengguna jasa terhadap kontrak konstruksi sangat rendah dan pengelolaan administrasi kontrak tidak berjalan dengan baik.
Ketidakjelasan pasal dalam kontrak konstruksi dapat menyebabkan perbedaan pemahaman, perselisihan pendapat, maupun pertentangan antara berbagai pihak yang terlibat didalam pelaksanaan pekerjaan konstruksi. Perselisihan akan berakibat pada penurunan kinerja secara keseluruhan pada pelaksanaan pekerjaan konstruksi.
Kesalahan/kelalaian administrasi kontrak mengakibatkan hak-hak Penyedia Jasa dalam hal pembayaran tidak terpenuhi. Selain itu, pentingnya administrasi kontrak yang baik agar penanganan komersial dari suatu kontrak berjalan dengan baik sehingga dapat mengurangi pengeluaran yang tidak perlu seperti pembayaran terlalu dini, kelebihan membayar, dan munculnya klaim-klaim yang sesungguhnya dapat dihindari. Lebih jauh disebutkan bahwa Pengguna Jasa hampir tidak pernah secara resmi mengumumkan dana yang dimilikinya serta membuktikannya. Sebaliknya, Penyedia Jasa hampir tak pernah menanyakan hal ini karena takut dimasukkan ke dalam “daftar hitam”.
Demikian penjelasan mengenai artikel ini, mudah-mudahan bisa bermanfaat untuk anda semua. Jangan lupa share artikel ini ke teman-teman proyek lain jika kalian suka dengan artikel ini. Untuk terus mengikuti perbaruan konten ini silahkan berlangganan melalu notifikasi pada saat pertama kali mengakses situs ini. Sekian dan terimakasih.
